La surélévation, un financement innovant en gestation
(in extenso)
La " loi ALUR " devrait faciliter le développement de la surélévation comme un moyen de financer la rénovation des copropriétés.
Construire des maisons sur les toits des copropriétés pourrait financer leur rénovation thermique et leur mise aux normes tout en densifiant des tissus bâtis en centres urbains ou à proximité : « Les copropriétés disposent d’un trésor caché », souligne Dominique Sevray, président de Planète Surélévation, qui a repris cette idée originale de l’agence d’architecture Pelegrin et tente de la mettre en application. « Le foncier disponible sur les toits peut résoudre l’équation financière tout en répondant à l’idéal de certains citadins de vivre dans une maison et au manque de logements dans les hypercentres. » Cette solution innovante se met en place à tâtons dans les copropriétés où tout est plus complexe que dans d’autres opérations de rénovation. Les copropriétés doivent d’abord s’assurer que les documents d’urbanisme autorisent la surélévation et que la structure bâtie peut supporter le poids des constructions neuves. Elles ont tout intérêt à mener de front les études thermiques et de surélévation.
UN THINK TANK DE LA SURELEVATION
Parmi les rares démarches en cours, certaines sont pour l’instant suspendues dans l’attente de l’application de la loi ALUR, qui devrait supprimer le veto des copropriétaires du dernier étage, principal frein à la prise de décision. Syndic bénévole de la copropriété privée Merli (125 lots) à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine), Dominique Sevray a commencé à sensibiliser le conseil syndical et l’assemblée générale des copropriétaires au projet : « La fin de ce veto devrait permettre de voter les travaux en assemblée générale à la majorité des deux tiers ; les copropriétaires du dernier étage devraient bénéficier d’un droit de préemption sur les logements neufs ». Dix à 12 000 euros par logement pourraient être économisés. Le montant global des travaux – construction neuve et rénovation thermique, étanchéité des terrasses, changement de la chaufferie, etc. – avoisinerait 2,5 millions d’euros. La vente de 280 m2 de logements neufs, avec vue, en BBC, rapporterait près de 2,4 millions d’euros (estimation réalisée sur la base de 8 500 euros/m2 à la vente.) Si la surélévation peut être perçue par les copropriétaires comme dérangeante et risquée, cette solution de financement représenterait une aubaine si la rénovation thermique devenait obligatoire. Les copropriétaires auront besoin de véritables assistants à maîtrise d’ouvrage, qui font encore défaut : « Nous attendons beaucoup de promoteurs d’un nouveau type, intéressés par des marges moindres ; des jeunes qui flairent ce marché et s’y positionneront », anticipe Dominique Sevray. L’avance du financement des travaux de construction et de rénovation (avant retour sur investissement) peut être contournée par la vente du foncier disponible à un promoteur privé. Le syndicat peut aussi conserver ses droits à construire et s’adjoindre les services d’un promoteur en AMO, qui réaliserait les logements en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Un think tank de la surélévation a commencé à se constituer au sein de Planète Surélévation : « Nous sommes une douzaine d’experts (urbanistes, financiers, avocats, architectes), disponibles pour répondre aux besoins », explique son président. « Nous espérons l’arrivée d’un notaire, et élaborons peu à peu des partenariats avec des entreprises de la filière construction, dont Arcelor-Mittal pour les structures métal. »
|  |
Agence d'architectes basée à Paris expert dans la surélévation d'immeubles en copropriété ou maisons individuelles sur toute l'Île-de-France, qui souhaite, au travers de ce blog informatif, partager son savoir-faire en la matière. Retrouvez-nous également sur notre site internet www.malbrand-architectures.com
samedi 17 mai 2014
FEU LE COS, A NOUS LA SURELEVATION
La loi d’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite « ALUR » (ou Loi Duflot II) instigué par Cécile Duflot, a supprimé purement et simplement le Coefficient d’Occupation des Sols (COS) dans les PLU, avec effet immédiat.
La loi modifie l’article L. 123-1-5 du code de l’urbanisme en supprimant le Coefficient d’Occupation des Sols (COS), c’est à dire la proportion de mètres carrés constructibles attachée à chaque terrain.
POURQUOI CETTE SUPPRESSION? Le but recherché est de favoriser la densification du tissu urbain, afin de lutter contre l’étalement urbain et la consommation des espaces naturels ou agricoles. Cette mesure s'inscrit dans la continuité d'autres mesures prises courant 2013 visant à accélérer les projets de constructions : détails dans notre précédent billet .
Le COS était L'OUTIL PAR EXCELLENCE des services d’urbanisme depuis plus de 30 ans et sa disparition est un véritable changement pour tous les professionnels du secteur du bâtiment, pour ne pas parler de RÉVOLUTION...
Quant aux maîtres d'ouvrage, particuliers ou promoteurs, le COS était l'une des principales contraintes auxquelles se heurtaient leurs projets.
En outre, étant LE facteur déterminant des droits à construire, le COS déterminait grandement la valeur des terrains.
Sa disparition risque d'augmenter la valeur des terrains : désormais, une parcelle dotée d’un COS faible pourra accueillir plus de constructions que prévu, en tenant compte d'autres éléments de calculs (gabarit, emprise au sol, prospect) ce qui devrait augmenter sa valeur. Les propriétaires et les promoteurs doivent s’adapter dès à présent.
1. QUI SONT LES GAGNANTS ET LES PERDANTS DE CETTE SUPPRESSION?
Les maires étaient très attachés à cette règle qui leur permettaient de garder un contrôle sur la densification de leurs communes. Il était possible de fixer dans les Plans Locaux d’Urbanisme un COS différencié selon la destination des constructions prévues. Le COS était alors utilisé comme un outil de contrôle de l’équilibre entre les différentes destinations des immeubles (habitations, bureaux, commerces, etc.).Quant aux maîtres d'ouvrage, particuliers ou promoteurs, le COS était l'une des principales contraintes auxquelles se heurtaient leurs projets.
En outre, étant LE facteur déterminant des droits à construire, le COS déterminait grandement la valeur des terrains.
Sa disparition risque d'augmenter la valeur des terrains : désormais, une parcelle dotée d’un COS faible pourra accueillir plus de constructions que prévu, en tenant compte d'autres éléments de calculs (gabarit, emprise au sol, prospect) ce qui devrait augmenter sa valeur. Les propriétaires et les promoteurs doivent s’adapter dès à présent.
2. QUELLES SONT LES RÈGLES QUI REMPLACENT LE COS?
Les PLU devront compenser la suppression du COS en encadrant plus étroitement les constructions par la combinaison des règles de hauteur, de prospect, d’emprise au sol, etc. Il s’agit donc désormais de définir un gabarit de construction, « une forme urbaine », plutôt qu’une surface de plancher maximum.
Pour éviter un accroissement non souhaité de la constructibilité des terrains, les autorités en charge des PLU doivent rapidement réfléchir à cette problématique et ajuster les règles de leurs PLU.
La suppression du COS s’applique immédiatement à toute demande d’autorisation d’urbanisme déposée après le 28 mars 2014. Ainsi, il n’est pas nécessaire d’attendre que les PLU soient adaptés : si un COS est prévu dans le PLU, il convient dès à présent de le considérer comme non écrit ; il ne peut être opposé aux demandeurs de permis, déclarations ou certificats.
Attention : cette suppression du COS ne s’applique qu'aux Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) et non aux Plans d’Occupation des Sols (POS) qui restent régis, en vertu de l’article L.123-19 du code de l’urbanisme, par l’article L.123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi SRU. Les POS étant appelés à disparaître en principe le 1erjanvier 2016 ou au plus tard le 27 mars 2017, le COS ne va donc pas disparaître totalement avant 2017.
3. CAS PARTICULIER DES POS
Attention : cette suppression du COS ne s’applique qu'aux Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) et non aux Plans d’Occupation des Sols (POS) qui restent régis, en vertu de l’article L.123-19 du code de l’urbanisme, par l’article L.123-1 dans sa rédaction antérieure à la loi SRU. Les POS étant appelés à disparaître en principe le 1erjanvier 2016 ou au plus tard le 27 mars 2017, le COS ne va donc pas disparaître totalement avant 2017.4. L'ETUDE DE SURÉLÉVATION OU D'AGRANDISSEMENT, C'EST MAINTENANT
C'est le moment de réexaminer le projet d'extension ou surélévation que vous aviez tristement enterré du fait d'un COS à l'époque trop restrictif, car aujourd'hui la donne a sans doute changée...
Nous serions ravis d'étudier, à la lumière de cette réforme d'envergure que constitue l'abolition du COS, le potentiel d'agrandissement de votre maison ou immeuble, contactez-nous :
lundi 5 mai 2014
Inscription à :
Articles (Atom)