LES SURELEVATIONS FACILITEES
PAR LA LOI ALUR
Article publié par Olivier BRANE, Avocat spécialisé en droit de la copropriété
Il est possible de dégager les principes suivants à la suite de la promulgation en France de la LOI DU 26 MARS 2014:
2 possibilités s’offrent à la copropriété:- 1. Selon l’article 35 (nouveau après la loi ALUR) de la Loi du 10 juillet 1965 :« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise aux 2/3 de ses membres. »La Loi BOUTIN du 25 mars 2009 reste en vigueur en stipulant comme dit ci-après que si la copropriété est située en zone de DPU la majorité de l’art. 25 suffit (51%).
Les copropriétaires du dernier étage disposent par ailleurs d’un droit de priorité d’achat sur les nouveaux lots.
- 2. La copropriété peut également décider « d’aliéner »,de vendre le droit de surélever le bâtiment à un promoteur et dans ce cas: la Loi nouvelle ALUR édicte des règles plus souples puisque cette décision peut être prise par la copropriété en Assemblée Générale à la double majorité de l’article 26 de la Loi du 10 juillet 1965 (2/3 des voix et majorité des copropriétaires présents ou non.)
Il faut donc noter que selon l’article 35 2ème alinéa de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée par la Loi ALUR : « La décision d’aliéner aux mêmes fins le droit de surélever un bâtiment existant exige, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une Assemblée Spéciale des Copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus.»
S’il s’agit d’une copropriété à plusieurs bâtiments, il faut faire réunir une Assemblée Spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever autrement dit il faut deux Assemblées, l’Assemblée Générale de l’ensemble de la copropriété et l’Assemblée Spéciale du bâtiment.
Il faut encore rappeler que selon l’article 36 de la Loi :
« Les copropriétaires qui subissent par suite de l’exécution des travaux de surélévation prévus à l’article 35 un préjudice répondant aux conditions fixées à l’article 9 ont droit à une indemnité. Celle-ci qui est à la charge de l’ensemble des copropriétaires, est répartie selon la proportion initiale des droits de chacun dans les parties communes. »
Ce « préjudice » est discuté amiablement avec la copropriété ou à défaut en expertise judiciaire qui peut être ordonné par le tribunal de grande instance. Le préjudice est parfois difficile à déterminer car il est souvent de nature plus psychologique que de perte de valeur !
En effet si l’immeuble est réhabilité, amélioré par des travaux finalement gratuits car financés entièrement par la vente du droit de surélever, si les charges d’énergie ont même baissé par suite de travaux d’efficacité énergétique, lesquels peuvent être votés à la majorité de l’art. 25 de la Loi (51% des voix), le préjudice sera inexistant!!!
Par ailleurs, si l’on considère que les travaux de surélévation et de ravalement risquent de créerdes désordres dans les parties privatives il est conseillé d’engager une procédure de Référé préventif tendant à la désignation d’un expert qui suivra le chantier et examinera en concours avec le maître d’œuvre de l’opération les dispositions qu’il faut prendre pour éviter les préjudices ou les réparer.
Cette solution pratique permettra très souvent d’éviter des demandes intempestives d’arrêt de travaux ou même de démolition des ouvrages.
L’assouplissement des règles de majorité pour le droit de surélévation effectuée en 2009:
Selon l’article 8 de la Loi MLLE dite « Loi BOUTIN » du 25 mars 2009 :
« Pour les immeubles situés sur le territoire de collectivité qui, dans le cadre d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) ont établi un périmètre au sein duquel le droit de préemption urbain (DPU) peut être exercé, la décision d’aliénation à un tiers des droits de surélévation d’un bâtiment est désormais décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 de la Loi du 10 juillet 1965. »
Le Législateur a donc assoupli les conditions de majorité relatives à la surélévation de l’immeuble si celui-ci se situe dans un périmètre de droit de préemption urbain.
Cet assouplissement constitue une avancée majeure en Droit de la Copropriété pour la possibilité de surélever l’immeuble si le soin en est confié à un tiers car les pouvoirs publics se sont aperçus de tout l’intérêt qu’il fallait porter à ces questions de surélévation qui peuvent être l’un des moyens de résoudre les problèmes de l’étalement urbain…
Lorsque l’immeuble se situe en copropriété, il convient soigneusement de préparer en concours avec la maîtrise d’œuvre et au besoin un expert judiciaire financier des conditions techniques et financières de cette opération particulière ainsi qu’un géomètre expert pour calculer les nouveaux tantièmes et un notaire pour les actes authentiques.
L’opération ne peut en outre se réaliser qu’avec le concours étroit du syndic de copropriété et des membres du Conseil syndical de l’immeuble.
Source bibliographique :
http://www.construction21.eu/france/articles/fr/nouveaute-dans-la-loi-francaise-alur-facilitant-les-surelevations.html
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